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機關單位落戶消息流傳 北京通州樓市漲聲再起
作為北京樓市的風向標，通州的風吹草動都能調動購房者的神經，一直成為各界關註的焦點。在經過上一輪的調整之後，近期通州多個樓盤開始出現漲價，一則關於“機關單位將落戶通州”的消息在坊間流傳開來，讓沉默瞭兩年的通州樓市開始新一輪躁動。
漲聲再起
“我們項目現在正在內部判斷定價，上漲幅度不會小，雖然現在無法給出具體數據；但我的觀點是，通州會迎來補漲期。”談起項目新一期價格情況，通州某項目銷售負責人向記者表示。
漲價，醞釀調價，成為過去通州眾多項目的共同特征。
位於通州梨園某項目銷售人員表示：“我們5月30日開盤時的價格便從23500元/平米漲到瞭25000元/平米，目前房源已經全部售罄。而下一次開盤要到下半年，價格肯定會隨勢而動。”
在新一輪通州漲價波中，表現最明顯的要數一些別墅項目，4月15日，位於五環至六環位置的某項目現房別墅產品獲批，擬售價格高達81600元/平方米，這是通州區住宅銷售單價歷史上最高的價格，而該項目此前銷售的高層產品成交均價不足2.5萬元/平方米。
對於單價超8萬的項目，項目相關人士給出的解釋是，“目前顯示出來的價格隻是預售證價格，此外，項目為現房，而且產品為通州市場少有別墅產品。”
除瞭新房之外，活躍的還有通州二手房市場，在通銀行小額信貸利率信貸年息州北苑某二手房中介門店，經紀人小王告訴記者，過去半個月來，在通州找房的買傢明顯增多，除瞭自住需求外，還有不少投資買傢。“不過，業主賣房積極性不高，不少業主要麼惜售觀望，要麼要求上調價格。”
借傳言炒樓市
讓通州開發商集體亢奮，源於近期北京市政府機關東遷通州的消息，近日，有傳言稱：“北京通州區政府預留地對於市政府東遷得到審批通過，即將開始動工建設，大約2017年底投入使用！”
對於該項傳言，目前官方並沒有權威的說法。
事實上，北京市政府機關東遷通州的消息已不是第一次市場散佈。據悉，早在2004年，新修編的《北京城市總體規劃》就圈出瞭11個新城，並要求重點發展通州、順義、亦莊3個新城，而當時的規劃專傢們就曾建議過在通州建設新的中央行政辦公區，打造北京的“副中心”。
不過，每一次消息並沒有最終“坐實”，最後隻成為一些開發商炒作的借口。
“讓大傢激動起來的，無非是因為傳說中可能會帶過去的一些利好。但是綜上所述，通州這個區域並非從零開始，各種基礎設施的投入都已經是公開信息，原有的房價已經透支過相關所有概念。”北京房地產界一位業內人士表示，通州核心區域未來對產業的扶持是為瞭“職住平衡”，在區域內配平居住和就業人口的比例，而非再次引入大量人口。
亞豪機構市場總監郭毅表示，開發商采取漲價甚至封盤這樣的銷售策略，可能會面臨不小的未知風險，畢竟機關單位東遷是不是事實還是未知數。“而且遷過去的部門有哪些，先後次序怎樣，什麼時候搬遷完成，所在地目前的開發進度如何，能不能很快將機關單位引進通州當地，現在都還沒有確切的消息，”郭毅分析說，“不同機關單位的執行效率差異，對區域的影響程度也會不一樣。效率高對區域的拉動就快，效率低對區域的拉動就慢。”
通州樓市新變化
“在傳言之前，通州一些項目就已經小幅提價。”通州某項目銷售人士表示，去年以來，相比其他企業出現的價格上漲情況，通州核心區樓盤一直處於消耗庫存的階段，價格並沒有明顯上漲，今年，隨著通州供需平衡，加上今年的利好不斷，如積分落戶試點政策的出臺，使得通州對改善型客戶產生很強的吸引力。在今年4樓市新政出臺後，通州樓盤很快就做出瞭反應。
據中原地產統計數據顯示，自2011年以來，通州區商品住宅成交均價分別為20102元/平方米、16826元/平方米、21145元/平方米、21742元/平方米。截至5月25日，通州已簽約新建商品房住宅合計2878套，成交均價為22226元/平方米，同比上漲2.3%。
“通州價格之所以上漲，根源在於通州土地供應稀缺，最近幾年居住類土地供應明顯減少。”一位業內人士表示，北京市對通州區的扶持，不隻是政策，最近四五年通州出現瞭不同類型的用地，共計366萬平方米，通州將來是企業總部的聚集區，對房地產市場成交的支撐作用毋庸置疑。
郭毅表示，通州新城板塊卻在近三年裡無一宗商品住宅用地出讓，出售地塊中的住宅部分全部建為自住房及保障房，意味著在售項目的稀缺性不斷升級。區域完善、需求提升，但商品房的供應卻隻有庫存，這樣的房地產市場現狀裡，各在售項目又處於尾房銷售期時，開發商必然會控制銷售速度、提升產品品質，上調項目售價，從而提高利潤率。正是因為既有區域利好的實際支撐，又有區域樓市供需現狀的提振，通州新城的在售項目才有底氣上調價格。
今年以來，通州區域的合生濱江帝景銷售異常火爆，“濱江帝景是最能體現市場變化的項目，現在已經處於不夠賣的狀態。”合生創展華北區營銷總經理劉蕓岐表示，通州改善客群比例持續增加，不過，目前通州核心區三居隻有839套，面對改善型的三居室處於供不應求狀態。
後期走勢分歧
2010年“兩會”，CBD東擴和通州建設現代化國際新城概念提出，刺激瞭區域內樓盤價格飆漲，2010年，通州房價出現爆發式上漲，通州房價從2009年的均價不足1萬元/平方米曾一度觸摸到瞭3萬元/平方米大關，但隨後市場出現調整。在2012年至2013年間，通州整體市場的漲幅低於全市漲幅，這為其近期市場出現漲價跡象提供瞭空間。
泰禾集團總裁助理、品牌總經理沈力男認為，與2009年、2010年時通州房價的虛高相比，隨著通州在交通、商業配套等方面成熟，現在通州的房價則更為“紮實”。從土地出讓來看，主要集中在五環外、六環外，在這種情況下，通州離北京城區的距離自然就變得不遠。從城市東南西北四個方位來看，目前隻有東部和南部地區還有可容納的空間。
持相似看法的郭毅認為，就算沒有政府外遷傳聞，通州，特別是通州新城，漲價也是合理現象。她認為，在通州明確北京城市副中心的定位後，今年即將出臺“積分落戶”制度，也就意味著未來在通州購房或租房有機會獲得北京戶籍，這對樓市成交量的升溫形成瞭巨大支持；此外，通州新城規劃逐步落實，生活配套加速完善。萬達、新光天地這些商業運營巨擘進駐通州，無疑提升瞭通州商業的整體品質，再加上此前通州引進多所名校及三甲醫院，配套的完備令通州的宜居性大大提升。
郭毅同時表示，隨著環球主題影城落戶通州，再加上彩虹之門、新北京中心、綠地中央廣場等大型商業綜合體的入市，承載通州的產業進駐。目前，通州正在扭轉過去的睡城形象，逐步成為有產有業有生活的副中心。
不過，一位業內人士表示，通州的面積不小，千萬仔細判斷其具體樓盤的投資價值，目前真正決定房價的，已經不僅僅是地段，如果從低買高賣的投資角度看，通州即使再翻一倍，也不一定比目前一些仍舊處於窪地、而未來會有良好規劃的區域漲幅高。
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新聞來源http://finance.china.com.cn/industry/estate/20150612/3174560.shtml
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